Sebelum bank menyetujui KPR, nasabah harus lolos uji kapasitas bayar — bukan sekadar “mampu beli”, tapi mampu mencicil tanpa mengorbankan kebutuhan pokok. Alat ukurnya adalah Debt Burden Ratio (DBR): rasio total cicilan utang terhadap gaji bersih bulanan. Dari DBR inilah bank menurunkan plafon KPR maksimum yang bisa disetujui.

Cara Pakai

Masukkan gaji bersih dan cicilan utang lain yang sedang berjalan untuk melihat posisi DBR nasabah saat ini pada gauge (hijau = aman di bawah 30%, merah pudar = waspada 30–40%, merah penuh = bahaya di atas 40%). Geser tenor dan suku bunga KPR untuk melihat berapa plafon pinjaman maksimum yang bisa disetujui dari sisa kapasitas cicilan sampai batas bank 35%.

Rumus Kunci

$$DBR = \frac{\text{Cicilan berjalan}}{\text{Gaji bersih}}$$$$\text{Kapasitas cicilan baru} = \max\left(0,\ DBR_{maks} \times \text{Gaji bersih} - \text{Cicilan berjalan}\right)$$$$\text{Plafon KPR} = \text{Kapasitas cicilan baru} \times \frac{1-(1+r)^{-n}}{r}$$

di mana $DBR_{maks} = 35\%$ (batas kebijakan bank), $r$ = suku bunga tahunan ÷ 12 (bunga bulanan), dan $n$ = tenor (tahun) × 12 (jumlah bulan).

Contoh Angka

Nasabah dengan gaji bersih Rp 10.000.000/bulan, cicilan berjalan Rp 1.000.000/bulan, mengajukan KPR tenor 20 tahun dengan bunga efektif 6%/tahun.

  • DBR saat ini = 1.000.000 / 10.000.000 = 10% (zona aman)
  • Kapasitas cicilan baru = 35% × 10.000.000 − 1.000.000 = 3.500.000 − 1.000.000 = Rp 2.500.000/bulan
  • Bunga bulanan r = 6% / 12 = 0,5%; jumlah cicilan n = 20 × 12 = 240 bulan
  • Faktor anuitas $\frac{1-(1,005)^{-240}}{0,005} \approx 139,58$
  • Plafon KPR = 2.500.000 × 139,58 = ≈ Rp 348.950.000

Artinya: dengan sisa kapasitas cicilan Rp 2,5 juta/bulan pada tenor 20 tahun dan bunga 6%, bank bisa menyetujui plafon KPR sekitar Rp 349 juta.