Setiap proyek investasi — dari pabrik baru sampai renovasi warung UMKM — punya pola arus kas yang sama: keluar besar di awal, lalu masuk bertahap selama proyek berjalan, dan ada penyesuaian khusus di tahun terakhir. Memahami tiga tahap ini adalah dasar dari analisis kelayakan investasi (NPV, IRR) apa pun.

Cara Pakai

Kalkulator ini memecah arus kas proyek 4 tahun menjadi tiga tahap: outlay awal (tahun 0, capex + modal kerja), arus kas operasi/OCF (tahun 1–3, dari laba operasi dikurangi pajak plus tax shield depresiasi), dan terminal (tahun 4, OCF ditambah pengembalian modal kerja). Geser capex dan EBIT untuk melihat skala tiap tahap berubah; matikan sakelar tax shield untuk membandingkan OCF dengan dan tanpa manfaat pajak dari depresiasi (ditandai garis putus-putus).

Rumus Kunci

$$Dep = \frac{Capex}{N}$$$$OCF = EBIT \times (1 - T) + Dep \times T$$$$CF_0 = -(Capex + NWC)$$$$CF_N = OCF + NWC$$

di mana $N$ = umur proyek (tahun), $T$ = tarif pajak, $NWC$ = modal kerja (10% dari capex di kalkulator ini, dikembalikan penuh di tahun terminal).

Contoh Angka

Proyek renovasi warung UMKM: capex = Rp 400 juta, EBIT = Rp 150 juta/tahun, umur proyek N = 4 tahun, PPh Badan T = 22%, modal kerja NWC = 10% × Rp 400 juta = Rp 40 juta.

  • Depresiasi: Dep = 400 / 4 = Rp 100 juta/tahun
  • OCF (dengan tax shield) = 150 × (1 − 0,22) + 100 × 0,22 = 117 + 22 = Rp 139 juta/tahun
  • Tax shield per tahun = 100 × 0,22 = Rp 22 juta (selisih OCF dengan vs tanpa tax shield: 139 − 117)
  • Outlay tahun 0: CF₀ = −(400 + 40) = −Rp 440 juta
  • Tahun 1–3: Rp 139 juta per tahun
  • Tahun 4 (terminal): CF₄ = 139 + 40 = Rp 179 juta

Total arus kas masuk selama proyek (tahun 1–4) = 139×3 + 179 = Rp 596 juta, dibandingkan outlay awal Rp 440 juta — proyek ini menghasilkan arus kas positif neto sebelum memperhitungkan nilai waktu uang (perlu didiskon dengan WACC untuk menilai kelayakan sesungguhnya via NPV).