Sub-CPMK 6: menganalisis karakteristik risiko-imbal hasil investasi alternatif lanjutan.
Indikator 1
4 strategi HF
Beda strategi long/short, event-driven, macro, arbitrase dengan profil return-risiko khas.
Indikator 2
PE & REIT
Struktur PE (buyout, venture, growth) dan REIT (equity, mortgage) dengan praktik Indonesia.
Indikator 3
Due diligence
Evaluasi DD alternatif rigor untuk rekomendasi klien UHNW.
Mengapa HF/PE/REIT Berbeda
Tiga kelas ini punya struktur, fee, dan likuiditas sangat berbeda dari saham/obligasi publik.
AUM alternatif global
~USD 13T
Preqin 2024 (dihedge)
Pertumbuhan tahunan
~8–10%
lebih cepat dari tradisional
Tiga kesalahpahaman umum: "HF = berisiko tinggi" (keliru, banyak strategi arbitrase rendah risiko); "REIT = saham properti biasa" (keliru, struktur pajak khusus); "VC = PE" (keliru, VC early-stage risiko jauh lebih tinggi).
Bagian 1 · 1/4
Hedge Fund Strategi
Diskusi kelas: Apakah hedge fund selalu "berisiko tinggi"? Beri contoh strategi yang justru lebih rendah risiko dari IHSG.
Definisi Hedge Fund (AIMA)
Hedge fund adalah struktur investasi private dengan fleksibilitas strategi luas dan kompensasi performa-based.
"Hedge fund adalah partnership investasi private yang menggunakan berbagai strategi (termasuk short selling, leverage, derivatives) untuk menghasilkan return absolut, dengan kompensasi manajer yang sebagian besar berbasis performa." (adaptasi AIMA)
Karakteristik kunci
Strategi fleksibel: long, short, leverage
Investor sophisticated / qualified
Fee 2/20 (management + carry)
Likuiditas bulanan/kuartal + lock-up
Tujuan
Return absolut (positive return)
Low correlation ke pasar
Capital preservation saat bear
Bukan mengalahkan IHSG
Empat Strategi Klasik HF
Empat strategi dengan profil return-risiko sangat berbeda — pilih sesuai target.
Strategi
Return ekspektasi
σ
Korelasi IHSG
Contoh
Long/short equity
~10–14%
Sedang
0,4–0,6
Beli UNVR, short GOTO
Event-driven
~8–12%
Rendah-sedang
0,2–0,4
Merger arbitrase M&A
Global macro
~12–18%
Tinggi
0,3–0,5
Bertaruh suku bunga BI
Arbitrase (relative value)
~6–9%
Rendah
~0,1
Convertible bond arb
Likuiditas & Lock-Up HF
Trade-off return dan likuiditas yang harus dijelaskan ke klien jujur.
Likuiditas khas
Redemption: bulanan / kuartal / tahunan
Notice period: 30–90 hari
Lock-up awal: 1–2 thn
Gate: batas % redeem per periode
Risiko likuiditas
Suspended redemption saat krisis 2008
Side pocket untuk aset illiquid
Smoothing return (mark-to-model)
Klien butuh cash buffer terpisah
HF menawarkan likuiditas bulanan TAPI underlying aset bisa illiquid — mismatch ini bisa menyebabkan suspended redemption saat krisis seperti 2008.
HDN-1: Long/Short Equity Net Exposure
Hitung dari nol net exposure dan beta portofolio HF long/short.
Langkah
Perhitungan
Nilai
1. Long book (UNVR, BBCA, TLKM)
total posisi long
Rp 100 M
2. Short book (GOTO, pseudo-speculative)
total posisi short
Rp 40 M
3. Gross exposure = Long + Short
100 + 40
Rp 140 M (140%)
4. Net exposure = Long − Short
100 − 40
Rp 60 M (60%)
5. Asumsi beta long ~1,0; beta short ~1,2
weighted
input
6. Net beta = 1×1,0 − 0,4×1,2
1 − 0,48
0,52
Net Exposure & Beta
60% / β=0,52
hanya 52% sensitif ke IHSG — setengah risiko pasar saham long-only
Bagian 2 · 2/4
Private Equity Mendalam
Diskusi kelas: Mengapa PE buyout biasanya leveraged (pakai utang)? Apa implikasinya untuk return dan risiko?
Tiga Sub-Kelas PE (Buyout/VC/Growth)
Tiga sub-kelas PE dengan stage target dan profil risiko sangat berbeda.
Buyout
Target: perusahaan mature cash flow stabil
Struktur: 50–70% utang + ekuitas
Return target: 15–20%/thn (IRR)
Horizon: 5–7 thn
Value-add: efisiensi operasional
Venture Capital
Target: startup early-stage
Struktur: ekuitas murni, minim utang
Return target: power law (1 winner)
Horizon: 7–10 thn
Value-add: strategi & networking
Growth Equity
Target: scale-up profitable
Struktur: minority ekuitas
Return target: 12–18%/thn
Horizon: 4–6 thn
Value-add: ekspansi & M&A
Fee 2-and-20 & Carried Interest
Struktur fee PE klasik yang harus dipahami advisor sebelum rekomendasi.
Komponen fee
Rate
Detail
Management fee
~2%/thn
Di hitung dari committed capital, bukan invested
Carried interest
~20% profit
Profit share setelah hurdle return terpenuhi
Hurdle rate
~8%/thn
LP dapat return ini dulu sebelum carry
Catch-up
100% atau 50/50
GP ambil setelah hurdle sampai batas
Clawback
klausul
LP bisa tarik kembali carry jika akhir fund rugi
Total fee drag PE bisa 4–6%/thn efektif — return bruto 20% bisa jadi return net 14–16% untuk LP.
Mini-Kasus: PE Buyout Retail Indonesia
Warburg Pincus (ilustrasi) akuisisi retailer Indonesia — struktur & exit strategy.
Dimensi
Profil
Target
Retailer nasional, revenue Rp 2 T, EBITDA margin 8%
Deal size
Enterprise value Rp 800 M (10× EBITDA)
Struktur
40% ekuitas PE (Rp 320 M) + 60% utang bank (Rp 480 M)
Value-add plan
Digitalisasi, ekspansi kota tier-2, optimisasi supply chain
Hold period
5 thn
Exit strategi
IPO BEI atau trade sale ke competitor regional
Target return
3× ekuitas (MoM) ≈ 25% IRR
Risiko: eksekusi value-add gagal, market downturn saat exit, regulasi retail berubah — ilustrasi kasus PE Indonesia realistik.
Bagian 3 · 3/4
REIT
Diskusi kelas: Mengapa REIT diwajibkan distribusi 90% laba? Apa konsekuensinya untuk growth?
Struktur REIT (DIRE Indonesia)
Struktur REIT Indonesia dengan regulator, MI, dan kustodian.
DIRE diatur POJK 31/2015: minimum 80% NAV di properti income-producing, distribusi ≥90% laba bersih. Contoh: DIRE Pakuwon, DIRE Wakaf Paramitra.
REIT Equity vs Mortgage vs Hybrid
Tiga jenis REIT dengan underlying aset berbeda.
Equity REIT
Own & operate properti fisik
Income: sewa properti
Majoritas REIT global
Contoh DIRE: Pakuwon (mal)
Mortgage REIT
Pinjamkan uang ke pemilik properti
Income: bunga mortgage
Lebih sensitif suku bunga
Jarang di Indonesia
Hybrid REIT
Kombinasi equity + mortgage
Diversifikasi sumber income
Profil return tengah
Berkembang di US/Eropa
HDN-2: Yield & NAV REIT
Hitung dari nol dividend yield dan NAV REIT untuk valuasi.
Langkah
Perhitungan
Nilai
1. NOI properti (Net Operating Income)
sewa − operasional
Rp 50 M/thn
2. Cap rate pasar
yield benchmark komersial
7,5%
3. Nilai properti (NOI / cap rate)
50 / 0,075
Rp 667 M
4. Kas + piutang
likuid REIT
Rp 30 M
5. Utang REIT
(−) kewajiban
(Rp 200 M)
6. NAV = Properti + Kas − Utang
667 + 30 − 200
Rp 497 M
7. Jumlah unit + harga pasar; yield dividen
NAV per unit
vs premium/discount
NAV REIT
Rp 497 M
bandingkan harga pasar unit — jika discount 15%, opportunity buy
Eksplorasi kinerja reksadana secara interaktif:
Bagian 4 · 4/4
Due Diligence & Aplikasi
Diskusi kelas: Apa tiga pertanyaan due diligence paling kritis sebelum investasi PE fund? Mengapa track record GP lebih penting dari strategi?
Checklist Due Diligence Alternatif
Checklist rigor untuk DD alternatif sebelum rekomendasi ke klien UHNW.
Quantitative DD
Track record 10+ thn (lewat crisis)
Return net of fees & JK bias
Sharpe, max drawdown, recovery
Korelasi ke portofolio existing
Stress test 2008 & 2020
Qualitative DD
Tim GP: turnover, depth, skin in game
Strategi: edge kompetitif & skalabilitas
Terms: fee, hurdle, clawback, lock-up
Reputasi: referensi LP existing
Compliance: regulatory & audit KAP big4
DD alternatif biasanya butuh 3–6 bulan dan tim multi-disiplin — advisor UHNW sering outsource ke firma spesialis.
Ringkasan & Persiapan P7
Tiga lensa alternatif lanjutan yang akan jadi toolbox advisor UHNW.
Lensa 1
4 strategi HF
long/short · event-driven · macro · arbitrase
Lensa 2
PE & REIT
struktur 2-and-20, fee, NAV, distribusi 90%
Lensa 3
DD rigor
quant + qualitative, lewat crisis
Persiapan P7 — baca UU HPP 2021 & PMK 131/2024 PPN; siap mendalami tax planning WM Indonesia untuk klien HNW/UHNW.
Penutup & Tugas Mandiri
Rancang portofolio alternatif tailored dan lakukan DD mini.
Tugas mandiri (kumpul minggu depan):
Rancang alokasi 20% alternatif untuk klien UHNW Rp 100 M (pilih 1 HF + 1 PE + 1 REIT)
Justifikasi pilihan dengan profil return-risiko-likuiditas
Lakukan DD mini: list 5 pertanyaan kritis untuk setiap manajer
Identifikasi 1 red flag yang akan membuat Anda tidak investasi
Bawa hasil ke P7 — kita akan tambahkan dimensi tax planning ke alokasi alternatif yang Anda rancang.