Program Magister Manajemen · Konsentrasi Kekayaan · FEB UNDIP

Strategic Analysis for Wealth Management

Pertemuan 4 — Alokasi Aset Strategis Lanjutan: Properti, PE, Komoditas

RPS minggu 4 · 2×50 menit

Tujuan & Indikator Capaian

Sub-CPMK 4: merancang alokasi aset strategis lanjutan yang mengintegrasikan aset alternatif.

Indikator 1

4 kelas

Pemetaan 4 kelas alternatif (properti, PE, hedge, komoditas) dengan profil return-risiko-likuiditas.

Indikator 2

Premium

Memahami illiquidity premium dan JK bias (survivorship) yang overstate return PE.

Indikator 3

10–30%

Rekomendasi alokasi alternatif per segmen klien (mass-affluent vs HNW vs UHNW).

Mengapa Alternatif Penting untuk HNW

Alternatif memberi diversifikasi sejati karena korelasi rendah dengan saham/obligasi publik — kunci stabilitas portofolio saat krisis.

Illiquidity premium

~2–4%

/thn (Preqin, dihedge)

Alokasi HNW global

~25%

rata-rata alternatif (Capgemini, dihedge)

Tanpa alternatif, portofolio HNW hanya 60/40 saham-obligasi — semua turun serentak saat krisis 2008 dan 2020 karena korelasi naik ke ~0,8 di stressed market.

Bagian 1 · 1/4

Lanskap Aset Alternatif

Diskusi kelas: Apakah "alternatif" selalu berarti risiko lebih tinggi? Beri contoh sebaliknya.

Definisi Aset Alternatif (Anson)

Definisi konsensus industri menurut Anson — bukan underlying, tapi struktur investasinya.

"Aset alternatif adalah kelas aset di luar ekuitas publik, obligasi publik, dan kas — mencakup properti, private equity, hedge fund, komoditas, infrastruktur, dan aset nyata lainnya." (adaptasi Anson, *Handbook of Alternative Assets*)

PROP

Properti

Komersial, residensial, land bank — bisa direct atau via REIT/DIRE.

Private Equity

Buyout, venture, growth — illiquid 7–10 thn, return potensial tinggi.

KOMOD/INFRA

Komoditas & Infra

Emas, minyak, pertanian; tol, listrik, telekom — cash flow panjang.

Coba Sendiri: Komparasi Aset Alternatif

Bandingkan profil return-risiko-likuiditas properti, private equity, hedge fund, komoditas, dan infrastruktur untuk menemukan kombinasi yang cocok per profil klien.

Profil Return-Risiko-Likuiditas

Peta jalan alokasi alternatif — trade-off return dan likuiditas.

Kelas	Return ekspektasi	Risiko (σ)	Likuiditas
Properti komersial	~8–10%/thn	Sedang	Rendah (5–10 thn)
PE buyout	~15–20%/thn	Tinggi	Sangat rendah (7–10 thn)
Hedge fund	~8–12%/thn	Sedang-tinggi	Bulanan/kuartal
Komoditas (emas)	~5–7%/thn	Sedang	Harian (ETF)
Infrastruktur	~7–9%/thn	Rendah-sedang	Rendah

Illiquidity Premium & JK Bias

Dua konsep kritis agar Anda tidak over-alokasi ke alternatif berdasarkan data biased.

Illiquidity premium

Kompensasi ~2–4%/thn atas tidak likuid
Studi Anson, Preqin (dihedge)
Real: investor dibayar atas kesabaran
Hanya muncul jika hold to maturity

JK bias (survivorship)

Data PE hanya melaporkan fund berhasil
Fund gagal tidak dilaporkan
Return rata-rata overstate ~3–5%
Kaplan & Schoar (2005, dihedge)

HDN-1: Alokasi 60/30/10 vs 60/40

Hitung dari nol dampak menambah 10% PE ke portofolio tradisional. Expected return memakai rata-rata tertimbang linier portfolio theory, varians memakai rumus Markowitz 3-aset.

$\mathbb{E}(R_p) = \sum_{i} w_i \, \mathbb{E}(R_i) \quad ; \quad \sigma_p^{2} = \sum_{i}\sum_{j} w_i w_j \sigma_{ij}$

Langkah	Perhitungan	Nilai
1. Tradisional 60/40 (saham 12%/20% + obl 7%/8%, ρ=−0,2)	HDN-1 P3	E=10%, σ=11,78%
2. Alternatif 60/30/10: 60% saham + 30% obl + 10% PE	PE: E=16%, σ=30%	input baru
3. E(Rp) baru = 0,6×12 + 0,3×7 + 0,1×16	$0{,}6 \times 12 + 0{,}3 \times 7 + 0{,}1 \times 16$	10,9%
4. σ² baru aproksimasi (ρ PE~0,3 ke saham)	$\sigma_p^{2} = \sum_{i}\sum_{j} w_i w_j \rho_{ij}\sigma_i\sigma_j$	~156,25
5. σ baru = √156,25	$\sigma_p = \sqrt{156{,}25}$	~12,5%
6. Delta: E naik +0,9 ppt; σ naik +0,72 ppt	$S = \dfrac{R_p - R_f}{\sigma_p}$ meningkat	"free lunch" ilusi

Hasil 60/30/10

E 10,9% / σ 12,5%

Sharpe lebih baik dari 60/40 — tapi likuiditas turun

Eksplorasi alokasi aset per profil risiko secara interaktif:

🧪 Buka kalkulator efficient frontier (rumus + contoh + FAQ)

Bacaan pendalaman: portfolio theory · penilaian investasi properti · green finance & ESG.

Bagian 2 · 2/4

Properti & REIT

Diskusi kelas: Apakah rumah tinggal yang dikontrakan termasuk investasi properti komersial? Beda apa dengan institutional property?

Jenis Investasi Properti

Tiga jalur masuk properti dengan profil sangat berbeda.

Direct ownership

Beli ruko, gudang, apartemen
Yield 6–9%/thn + capital gain
Butuh modal besar (Rp 5 M+)
Aktif: cari tenant, maintenance

REIT / DIRE

Surat berharga properti terkurasi
Likuid di bursa (BEI)
Modal kecil (Rp 100 rb+)
Pasif: oleh manajer investasi

Land bank strategis

Tanah dekat infrastruktur baru
Capital gain 15–25%/thn (ilustrasi)
Illiquid 5–15 thn
Khusus UHNW (Rp 50 M+)

REIT Indonesia (DIRE)

DIRE = Dana Investasi Real Estat — kendaraan properti likuid untuk investor ritel.

Aspek	DIRE Indonesia
Regulasi	POJK 31/2015 (revisi terkini)
Struktur	Manajer investasi + bank kustodian
Minimum aset properti	≥80% NAV di properti penghasil pendapatan
Distribusi	≥90% laba bersih dibagikan (penny stock rule)
Contoh	DIRE Wakaf Paramitra, DIRE Pakuwon
Yield historis	~7–9%/thn (dihedge)

DIRE memberi exposure properti institutional ke investor kecil tanpa harus beli satu unit ruko — likuid, terkurasi, dan terdistribusi.

Mini-Kasus: Land Bank Surabaya

Pak Joko, UHNW Surabaya, land bank 50 ha dekat tol baru — ilustrasi strategi alternatif UHNW.

Dimensi	Profil
Investor	Pak Joko, 58 thn, pengembang regional Surabaya
Aset	50 ha tanah komersial dekat exit Tol Trans-Jawa
Harga beli	Rp 1 jt/m² × 500.000 m² = Rp 500 M (5 thn lalu)
Harga kini	~Rp 2,5 jt/m² (ilustrasi, setelah tol operasional)
Capital gain	~25%/thn compound — tetapi illiquid
Strategi keluar	Stagger sell 5–10 ha/thn agar tidak banjir pasar

Land bank adalah illiquid premium — return tinggi tapi butuh kesabaran 5–15 thn dan exit bertahap agar tidak crash harga lokal.

Bagian 3 · 3/4

Private Equity & Komoditas

Diskusi kelas: Mengapa PE disebut punya "J-Curve"? Apa implikasinya untuk investor?

Struktur Private Equity (Fund-of-Funds)

Empat lapis struktur PE yang harus dipahami wealth advisor.

Fee struktur

2/20: management 2%/thn + carry 20%
Horizon 7–10 thn (locked)
Commitment, bukan lump-sum

Akses Indonesia

PE feeder fund lokal (Sucorsecurities)
Quilty investor (Rp 10 M+ AUM)
Sovereign wealth co-invest

Coba Sendiri: Patient Capital vs Public Equity

Bandingkan imbal hasil kumulatif patient capital (PE/properti illiquid 10 tahun) vs public equity yang lebih likuid — lihat illiquidity premium yang terbentuk dari komitmen jangka panjang.

Komoditas: Emas, Minyak, Pertanian

Tiga sub-kelas komoditas dengan profil dan cara akses sangat berbeda di Indonesia.

Emas (safe haven)

Antam, Pegadaian tabungan emas
Return ~5–7%/thn (dihedge)
Korelasi negatif ke USD & saham
Alokasi klasik: 5–10% portofolio

Minyak & pertanian

ETF komoditas (likuid, terdiferensiasi)
Sangat volatile (geopolitik)
Hedging inflasi, bukan income
Untuk HNW sophisticated saja

Emas adalah hedge inflasi dan krisis paling likuid — Pegadaian memungkinkan klien mulai dari Rp 10 ribu via tabungan emas digital.

HDN-2: IRR PE 5-Thn (J-Curve)

Hitung dari nol IRR investasi PE yang mengikuti pola J-Curve. IRR adalah $r$ yang membuat $\text{NPV}=0$, yaitu $\sum_{t} \dfrac{CF_t}{(1+r)^t} = 0$.

$\text{NPV}(r) = \sum_{t=0}^{T} \dfrac{CF_t}{(1+r)^{t}} = 0 \quad ; \quad \text{IRR} = r^{\ast} \text{ sehingga NPV}=0 \;\Rightarrow\; r^{\ast} \approx 14{,}5\%$

Tahun $t$	Cash flow $CF_t$	Catatan
0	−Rp 10 M	Commitment awal
1	−Rp 0,5 M	Management fee + drawdown
2	−Rp 0,3 M	Capex portofolio company
3	+Rp 1 M	Dividen awal (J-Curve mulai belok)
4	+Rp 4 M	Exit pertama
5	+Rp 12 M	Exit mayoritas — IRR naik tajam
IRR $r^{\ast}$	hitung $\text{NPV}(r^{\ast}) = 0$	~14,5%/thn

IRR PE 5-Thn

~14,5%

tapi 2 tahun pertama negatif (J-Curve)

Bagian 4 · 4/4

Aplikasi Alokasi HNW

Diskusi kelas: Berapa alokasi alternatif ideal untuk klien mass-affluent vs HNW vs UHNW? Justifikasi.

Rekomendasi Alokasi per Segmen

Panduan alokasi alternatif berdasarkan segmen klien dan horizon investasi.

Mass-affluent

Alternatif: 0–5%
REIT/DIRE kecil via bursa
Tabungan emas Pegadaian
Hindari PE (illiquid)

HNW

Alternatif: 10–20%
PE feeder fund (Rp 1–5 M)
Properti direct (ruko)
Emas 5–10%

UHNW

Alternatif: 20–40%
PE direct + co-invest
Land bank strategis
Hedge fund + infrastruktur

Kunci: alokasi alternatif sebanding dengan horizon & tolerance illiquid — bukan sekadar net worth.

Coba Sendiri: Peta Faktor Premium Aset

Uraikan return setiap kelas aset (tradisional maupun alternatif) menjadi premi faktor — pasar, ukuran, nilai, momentum, dan illiquidity — untuk memahami sumber return sesungguhnya.

Ringkasan & Persiapan P5

Tiga lensa alternatif yang memperluas efficient frontier keluar dari saham-obligasi.

Lensa 1

4 kelas

properti · PE · hedge · komoditas

Lensa 2

Premium + JK

illiquidity premium vs survivorship bias

Lensa 3

Tailored

alokasi per segmen & horizon

Persiapan P5 — baca Sharpe (1966) "Mutual Fund Performance"; siap mengukur risk-adjusted return dengan Sharpe/Treynor/Jensen ratio.

Penutup & Tugas Mandiri

Rancang alokasi alternatif tailored untuk klien profil berbeda.

Tugas mandiri (kumpul minggu depan):

Rancang alokasi untuk 3 profil klien: mass-affluent Rp 2 M / HNW Rp 20 M / UHNW Rp 200 M
Untuk setiap profil: tentukan % ke saham, obligasi, properti, PE, komoditas
Justifikasi alokasi berdasarkan horizon & tolerance illiquid
Identifikasi 1 risiko utama setiap profil (mis. likuiditas, survivorship, etc.)

Bawa hasil ke P5 — kita akan evaluasi risk-adjusted return dari alokasi yang Anda rancang.

📖 Baca juga: Npv Vs Irr — penjelasan mendalam dan contoh numerik.