FEB UNDIP · Program Studi Manajemen · Manajemen Keuangan II

Keputusan Investasi (Lanjutan)

Pertemuan 2 · Arus Kas, RRR, Payback, NPV & Profitability Index

Dari "proyek ini layak atau tidak" (MK I) menuju "proyek ini layak di bawah berapa risiko" — arus kas relevan yang lebih kaya, hurdle RRR, dan Profitability Index untuk dana terbatas.

RPS MINGGU 2 · SUB-CPMK 2 · DURASI 2 × 50 MENIT

Selamat datang di Pertemuan 2 Manajemen Keuangan II. Karena Anda semua sudah lulus Manajemen Keuangan I, saya tidak akan mengulang penganggaran modal dari nol — Anda sudah bisa menghitung Payback, NPV, dan IRR, dan sudah bisa menyusun arus kas proyek. Tugas kita hari ini adalah menaikkan level: kita perkaya estimasi arus kasnya, kita perlakukan tingkat diskonto bukan sekadar angka WACC yang jatuh dari langit melainkan hurdle yang disesuaikan dengan risiko proyek, dan kita tambahkan satu alat yang sangat berguna saat anggaran terbatas, yaitu Profitability Index. Jadi anggap pertemuan ini sebagai "naik kelas" dari keputusan investasi yang Anda pelajari di MK I — konsepnya sama, tetapi sekarang kita pakai untuk situasi yang lebih realistis dan lebih menantang. RRR singkatan dari required rate of return, tingkat imbal hasil minimum yang dituntut atas suatu investasi sesuai risikonya; PI singkatan dari Profitability Index, rasio nilai sekarang arus kas masuk terhadap investasi awal.

Tujuan Pembelajaran Hari Ini

Setelah pertemuan ini, Anda diharapkan mampu menganalisis & memutuskan investasi dengan arus kas, RRR, Payback, NPV, dan PI (Sub-CPMK 2). Secara rinci:

Capaian 1 — Arus Kas

Menyusun arus kas relevan yang lengkap: incremental, perubahan modal kerja (ΔNWC), perisai pajak 22%, dan nilai sisa setelah pajak.

Capaian 2 — RRR

Menetapkan required rate of return sebagai hurdle berbasis risiko, dan membedakannya dari WACC dasar perusahaan.

Capaian 3 — NPV & PI

Menghitung NPV dan PI dari nol, lalu menerapkan aturan terima/tolak relatif terhadap RRR.

Capaian 4 — Dana Terbatas

Memakai PI untuk memeringkat proyek saat anggaran modal mengikat (capital rationing).

Empat capaian ini adalah penjabaran Sub-CPMK minggu kedua: menganalisis dan memutuskan investasi dengan mempertimbangkan arus kas, RRR, Payback, NPV, dan PI. Capaian pertama menuntut Anda menyusun arus kas yang lebih lengkap daripada di MK I — bukan hanya angka jadi, tetapi membangunnya dari komponen incremental, modal kerja, perisai pajak, dan nilai sisa. Capaian kedua adalah lompatan konseptual yang membedakan MK II dari MK I: Anda harus berhenti menganggap tingkat diskonto sebagai pemberian, dan mulai menetapkannya sebagai hurdle yang mencerminkan risiko. Capaian ketiga dan keempat membawa alat keputusan — NPV yang sudah Anda kenal, plus Profitability Index yang menjadi senjata utama saat dana terbatas. Istilah capital rationing berarti penjatahan modal, yaitu situasi anggaran investasi terbatas sehingga tak semua proyek layak bisa diambil; ΔNWC adalah perubahan modal kerja bersih proyek. Jadikan empat poin ini daftar periksa Anda di akhir kelas; kalau Anda bisa menjelaskan keempatnya dengan kalimat sendiri, Anda menguasai pertemuan ini.

Dari "Layak atau Tidak" ke "Layak di Bawah Risiko"

Di MK I, Anda diberi WACC 12% lalu hitung NPV. Di dunia nyata, dari mana angka 12% itu — dan benarkah ia cocok untuk proyek ini?

Di MK I

Tingkat diskonto diberikan (mis. WACC 12%). Anda fokus menghitung NPV/IRR. Pertanyaannya hanya: "layak atau tidak?"

Di MK II (Hari Ini)

Tingkat diskonto ditetapkan sesuai risiko proyek (RRR), arus kas disusun lebih teliti. Pertanyaannya: "layak di bawah risiko berapa, dan mana yang dipilih saat dana terbatas?"

Keputusan investasi yang sama, kini dengan dua pertanyaan baru: berapa hurdle yang adil untuk risiko proyek ini, dan bagaimana memilih saat tak semua proyek layak bisa didanai.

Coba ingat-ingat soal NPV di MK I: hampir selalu soalnya berbunyi "diketahui WACC dua belas persen, hitung NPV". Anda menerima dua belas persen itu apa adanya, lalu fokus pada aritmetika diskonto. Tetapi di dunia nyata, seorang manajer keuangan justru harus menjawab dua pertanyaan yang di MK I disodorkan jadi: dari mana angka hurdle itu, dan apakah ia benar-benar cocok untuk proyek yang sedang dinilai? Sebuah proyek ekspansi yang sangat berisiko tidak adil dinilai dengan hurdle yang sama seperti proyek penggantian mesin rutin yang nyaris pasti. Bayangkan emiten seperti PT Unilever Indonesia (UNVR) atau Indofood (INDF): proyek pengganti mesin di pabrik lama dan proyek masuk kategori produk baru jelas tidak sama risikonya. Istilah hurdle rate berarti tingkat rintangan — imbal hasil minimum yang harus dilampaui proyek agar diterima; di sini ia sama dengan RRR. Itulah inti naik-level hari ini: arus kasnya kita susun lebih teliti, hurdle-nya kita sesuaikan dengan risiko, lalu kita tambahkan Profitability Index untuk situasi yang paling sering ditemui perusahaan nyata — uang investasinya tidak cukup untuk semua proyek bagus.

Bagian 1 dari 4

Rekap MK I, Lalu Naik Level

Tiga slide pengingat cepat — alat keputusan (Payback / NPV / IRR) dan anatomi arus kas proyek — sebelum kita naik ke level aplikatif berbasis risiko.

Payback · NPV · Arus Kas

Rekap Kilat — Empat Alat Keputusan (MK I P13–14)

Payback

Lama modal kembali. Aturan: terima jika ≤ cutoff. Cacat: abai nilai waktu uang & arus kas setelah periode payback. (lihat MK I P13)

NPV — Kriteria Emas

NPV = −CF₀ + Σ CFₜ/(1+r)ᵗ. Terima jika NPV > 0. Mengukur tambahan kekayaan pemegang saham hari ini. (lihat MK I P13)

IRR

Tingkat r yang membuat NPV = 0. Terima jika IRR > RRR. Populer karena dalam persen, tetapi punya jebakan skala & arus kas. (lihat MK I P14)

Hari ini kita perdalam NPV, tambahkan PI, dan jadikan tingkat diskonto sebuah RRR berbasis risiko — bukan WACC yang sekadar diberikan.

Mari kita segarkan ingatan tentang empat alat keputusan yang sudah Anda kuasai di MK I. Payback menjawab "kapan modal kembali", intuitif tetapi cacat karena mengabaikan nilai waktu uang dan arus kas setelah periode pengembaliannya — ini sudah kita bongkar tuntas di MK I Pertemuan 13. Sekadar pengingat istilah: Payback period adalah lama akumulasi arus kas masuk menyamai investasi awal, sedangkan IRR atau internal rate of return adalah tingkat diskonto yang membuat NPV proyek tepat nol. NPV adalah kriteria emas: ia menjumlahkan seluruh arus kas dalam nilai hari ini lalu dikurangi investasi, dan angkanya berarti tambahan kekayaan pemegang saham; aturannya terima kalau positif. IRR menyatakan hasil proyek dalam persen sehingga enak dikomunikasikan ke direksi, tetapi ia menyimpan jebakan skala dan pola arus kas yang sudah saya tunjukkan di MK I Pertemuan 14. Hari ini kita tidak mengulang keempatnya dari nol; kita memperdalam NPV, menambahkan Profitability Index, dan — yang paling penting — mengganti tingkat diskonto yang dulu "diberikan" menjadi RRR yang kita tetapkan sendiri sesuai risiko.

Rekap Kilat — Anatomi Arus Kas Proyek (MK I P12)

Setiap proyek punya tiga tahap arus kas. Hari ini kita susun versi yang lebih kaya, tetapi kerangkanya tetap sama.

Tahap	Isi	Arah
Initial (t=0)	CapEx + modal kerja awal	keluar (−)
Operating (t=1..n)	OCF = EBIT(1−T) + Depr.	masuk (+)
Terminal (t=n)	nilai sisa setelah pajak + pemulihan NWC	masuk (+)

Ini gambar yang sudah Anda hafal dari MK I Pertemuan 12, jadi saya hanya menyegarkan. Setiap proyek punya tiga tahap arus kas: investasi awal yang besar di tahun nol, arus kas operasi yang berulang di tahun-tahun produktif, dan arus kas terminal di tahun terakhir saat aset dijual dan modal kerja ditarik kembali. Saya pakai istilah teknisnya: OCF atau operating cash flow adalah arus kas operasi tahunan proyek, CapEx atau capital expenditure adalah belanja modal, dan terminal cash flow adalah arus kas penutup di akhir umur proyek. Hari ini kerangka ini tidak berubah sedikit pun; yang berubah adalah kita akan mengisi setiap panah dengan estimasi yang lebih teliti — kita masukkan perisai pajak depresiasi secara eksplisit, kita perhitungkan pajak atas nilai sisa, dan kita pulihkan modal kerja di akhir. Jadi pegang gambar tiga-tahap ini sebagai rangka, lalu kita daging-i dengan angka yang lebih realistis di Bagian 2.

Tiga Hal Baru di MK II (Beda dari MK I)

Tambahan 1 — Arus Kas Lebih Kaya

Susun dari komponen, bukan terima angka jadi. Perisai pajak & nilai sisa setelah pajak dieksplisitkan. (vs MK I)

Tambahan 2 — RRR Berbasis Risiko

Tingkat diskonto = hurdle yang disesuaikan risiko proyek, bukan WACC tunggal untuk semua proyek. (vs MK I)

Tambahan 3 — PI untuk Dana Terbatas

Profitability Index memeringkat proyek per rupiah investasi saat anggaran modal mengikat. (vs MK I)

Inti MK II Pertemuan 2: keputusan investasi yang lebih realistis — risiko yang adil, arus kas yang teliti, dan pilihan saat dana tak cukup untuk semua.

Supaya Anda tidak bingung "lalu apa bedanya dengan MK I", saya rangkum tiga hal baru hari ini. Pertama, arus kas tidak lagi disodorkan jadi; Anda menyusunnya dari komponen, lengkap dengan perisai pajak depresiasi dan pajak atas nilai sisa yang sering dilupakan. Kedua, dan ini yang paling penting secara konsep, tingkat diskonto bukan lagi WACC tunggal untuk semua proyek, melainkan required rate of return yang Anda sesuaikan dengan risiko masing-masing proyek. Saya ingatkan istilahnya: WACC atau weighted average cost of capital adalah biaya modal rata-rata tertimbang perusahaan; di MK II ia menjadi titik awal untuk menetapkan RRR proyek, bukan jawaban akhir. Ketiga, kita tambahkan Profitability Index, alat yang menjadi penyelamat ketika perusahaan punya banyak proyek bagus tetapi uangnya tidak cukup untuk semuanya. Tiga tambahan inilah yang membuat keputusan investasi di MK II terasa jauh lebih dekat dengan apa yang benar-benar dihadapi manajer keuangan di lapangan.

Bagian 2 dari 4

Arus Kas Relevan yang Lebih Kaya

Incremental, perubahan modal kerja, perisai pajak depresiasi 22%, dan nilai sisa setelah pajak — lalu kita bangun arus kas satu proyek ekspansi dari nol.

FCF = EBIT(1−T) + Depresiasi − ΔNWC − CapEx

Kita masuk bagian yang paling kuantitatif. Di MK I Pertemuan 12 Anda sudah belajar prinsip incremental — hanya arus kas yang berubah karena proyek yang dihitung, sunk cost diabaikan, opportunity cost dimasukkan. Sekadar menegaskan istilahnya: FCF atau free cash flow adalah arus kas bebas proyek, dan incremental berarti arus kas yang berubah akibat proyek dijalankan. Saya tidak akan mengulang prinsip itu dari nol; saya hanya akan menegaskan rumus inti dan dua komponen yang paling sering bikin salah di soal lanjutan, yaitu perisai pajak depresiasi dan nilai sisa setelah pajak. Setelah itu kita langsung praktik: membangun arus kas satu proyek ekspansi emiten dari nol, yang nanti akan kita pakai berulang untuk menghitung NPV dan PI. Siapkan pensil, karena bagian ini menuntut Anda berhitung, bukan sekadar mencatat.

Rumus Inti: FCF Proyek & OCF (penegasan dari MK I)

FCF Proyek = EBIT(1 − T) + Depresiasi − ΔNWC − CapEx

OCF (tahun operasi stabil) = EBIT(1 − T) + Depresiasi

EBIT(1−T) = laba operasi setelah pajak (NOPAT); T = 22% (PPh badan).

+ Depresiasi = ditambah kembali karena non-tunai.

− ΔNWC = kenaikan modal kerja menyedot kas.

− CapEx = belanja modal menyedot kas.

Mulai dari EBIT, bukan laba bersih (net income) — agar perisai pajak bunga tidak terhitung ganda. Pendanaan masuk lewat tingkat diskonto (RRR), bukan lewat arus kas.

Inilah rumus yang sudah Anda kuasai di MK I, dan saya tampilkan ulang karena ia akan dipakai berulang hari ini. Bacalah sebagai cerita: mulai dari laba operasi setelah pajak — perhatikan kita mulai dari EBIT, bukan laba bersih, supaya efek pendanaan tidak tercampur di arus kas. EBIT adalah earnings before interest and taxes alias laba operasi, dan NOPAT adalah net operating profit after tax yang sama dengan EBIT dikali satu dikurang tarif pajak. Izinkan saya jelaskan mekanismenya, bukan sekadar aturannya, supaya Anda mengerti kenapa harus mulai dari EBIT. Laba bersih itu dihitung setelah bunga dikurangkan, dan karena bunga dikurangkan sebelum pajak, di dalam laba bersih sudah ikut terhitung penghematan pajak dari bunga — yaitu perisai pajak bunga. Padahal manfaat utang itu sudah kita tangkap di tempat lain, yaitu lewat tingkat diskonto RRR yang memuat biaya utang. Jadi kalau arus kas Anda mulai dari laba bersih lalu Anda diskon dengan RRR, manfaat utang dihitung dua kali — sekali numpang di arus kas, sekali lagi di diskonto — dan NPV proyek jadi melembung keliru. Mulai dari EBIT memutus rantai ini: EBIT belum tersentuh bunga, sehingga arus kas proyek bersih dari efek pendanaan. Lalu kita tambahkan kembali depresiasi karena ia biaya non-tunai yang tadi sudah dikurangkan saat menghitung EBIT. Dua suku terakhir bertanda minus karena kenaikan modal kerja dan belanja modal sama-sama menyedot kas. Untuk tahun operasi stabil, biasanya tidak ada belanja modal baru dan modal kerja tidak berubah, sehingga rumus menyusut menjadi cukup EBIT setelah pajak ditambah depresiasi — itulah operating cash flow yang akan kita hitung sebentar lagi.

Dua Komponen yang Sering Salah: Perisai Pajak & Nilai Sisa

Perisai Pajak Depresiasi

Depresiasi non-tunai, tetapi menghemat pajak. Perisai = T × Depresiasi. Contoh: depresiasi Rp 1.000 jt, T = 22% → hemat Rp 220 jt pajak/tahun. (Sudah ikut otomatis dalam EBIT(1−T)+Depresiasi.)

Nilai Sisa Setelah Pajak

Jika aset dijual di akhir, keuntungan jual kena pajak. Jika nilai buku = 0, seluruh harga jual kena pajak. Sisa bersih = Salvage − T × (Salvage − Nilai Buku).

Nilai sisa bersih = S − T × (S − NB) · S = harga jual, NB = nilai buku

Lupa pajak atas nilai sisa = melebih-lebihkan arus kas terminal. Jika NB = 0 dan S = Rp 500 jt: bersih = 500 − 22% × 500 = Rp 390 jt, bukan Rp 500 jt.

Dua komponen di slide ini adalah tempat mahasiswa paling sering tergelincir di soal lanjutan, jadi perhatikan baik-baik. Pertama, perisai pajak depresiasi: meskipun depresiasi tidak mengeluarkan kas, ia mengurangi laba kena pajak sehingga menghemat pajak sebesar tarif dikali depresiasi — pada contoh kita, dua puluh dua persen dikali satu miliar sama dengan dua ratus dua puluh juta rupiah yang tetap tinggal di kas tiap tahun. Kabar baiknya, kalau Anda memakai rumus EBIT setelah pajak ditambah depresiasi, perisai ini sudah otomatis terhitung; Anda tidak perlu menambahkannya lagi terpisah. Kedua, nilai sisa setelah pajak: kalau aset dijual di akhir proyek dan harganya melebihi nilai bukunya, selisihnya adalah keuntungan yang kena pajak. Sekadar istilah: nilai buku atau book value adalah harga perolehan aset dikurangi akumulasi depresiasi, nilai sisa atau salvage adalah harga jual aset di akhir umur proyek, dan depresiasi garis lurus berarti beban depresiasi sama tiap tahun. Pada contoh dengan nilai buku nol dan harga jual lima ratus juta, seluruh lima ratus juta itu kena pajak dua puluh dua persen, sehingga yang benar-benar masuk kas hanya tiga ratus sembilan puluh juta — kalau Anda tulis lima ratus juta penuh, arus kas terminal Anda kelebihan seratus sepuluh juta dan keputusan investasi bisa keliru.

Hitung dari Nol — HDN-1a: Asumsi & Initial CF

Sebuah emiten manufaktur consumer goods di BEI menimbang ekspansi lini produksi. Kita bangun arus kasnya dari nol — mulai dari asumsi dan kas keluar awal. Semua dalam juta rupiah.

Asumsi Proyek (ilustrasi)

CapEx (belanja mesin): Rp 5.000
Umur proyek: 5 tahun; depresiasi garis lurus, nilai buku akhir 0
Tambahan modal kerja awal (ΔNWC₀): Rp 600
Tambahan penjualan: Rp 4.000/th
Biaya kas operasi (tanpa depresiasi): Rp 2.200/th
Nilai jual mesin akhir (salvage): Rp 500
Tarif pajak T = 22%

Langkah	Perhitungan	Nilai
Depresiasi/th	5.000 ÷ 5	1.000
Initial (t=0)	−(5.000 + 600)	−5.600

Initial CF (t=0)

−5.600

mesin 5.000 + modal kerja 600 (juta Rp)

Sekarang kita bangun arus kas satu proyek nyata dari nol, dan proyek ini akan kita ikuti sampai akhir pertemuan, jadi catat angkanya baik-baik. Bayangkan Anda direktur keuangan emiten consumer goods di Bursa Efek Indonesia — sebut saja kelas seperti ICBP atau MYOR — dan tim operasi mengusulkan ekspansi lini produksi senilai lima miliar rupiah. Sekadar istilah: consumer goods adalah barang konsumsi cepat habis seperti makanan-minuman kemasan, emiten adalah perusahaan yang sahamnya tercatat dan diperdagangkan di BEI, dan ΔNWC nol adalah tambahan modal kerja di awal proyek. Saya sengaja taruh seluruh asumsi proyek dalam satu kartu terpisah, supaya Anda bisa memindainya sekali dan tahu persis angka mana yang dipakai di langkah mana — jangan menghafal, cukup pahami dari mana tiap angka berasal. Dua hal yang kita hitung di slide ini: depresiasi garis lurus, yaitu lima miliar dibagi lima tahun sama dengan satu miliar per tahun, dan arus kas awal di tahun nol. Arus kas awal adalah kas keluar untuk membeli mesin lima miliar ditambah tambahan modal kerja awal enam ratus juta, sehingga total kas keluar di tahun nol adalah lima koma enam miliar — ini titik berangkat semua perhitungan kita. Di slide berikutnya kita lanjutkan ke arus kas operasi tahunan dan arus kas terminal di akhir umur proyek.

Hitung dari Nol — HDN-1a (lanj.): OCF & Terminal

Pakai asumsi yang sama dari slide sebelumnya. Sekarang susun arus kas operasi tahunan dan arus kas terminal di akhir.

Langkah	Perhitungan	Nilai
EBIT/th	4.000 − 2.200 − 1.000	800
NOPAT/th	800 × (1 − 0,22)	624
OCF/th	624 + 1.000	1.624
Nilai sisa bersih	500 − 0,22 × (500 − 0)	390
Pemulihan NWC	(modal kerja kembali)	600
Terminal (t=5)	390 + 600	990

Profil Arus Kas (juta Rp)

t0 = −5.600
t1–t4 = +1.624
t5 = 1.624 + 990 = +2.614

Inilah arus kas yang akan kita diskon untuk NPV & PI di Bagian 4: −5.600 · +1.624 ×4 · +2.614.

Kita lanjutkan membangun arus kas proyek ekspansi dengan asumsi yang sama persis dari slide tadi. Pertama, arus kas operasi tahunan: penjualan tambahan empat miliar dikurangi biaya kas dua koma dua miliar dikurangi depresiasi satu miliar memberi EBIT delapan ratus juta; dikali satu dikurang dua puluh dua persen jadi NOPAT enam ratus dua puluh empat juta; lalu tambahkan kembali depresiasi satu miliar karena ia biaya non-tunai, sehingga arus kas operasi satu koma enam dua empat miliar per tahun. Sekadar istilah: OCF adalah arus kas operasi tahunan, nilai sisa bersih adalah salvage setelah pajak, dan terminal cash flow adalah arus kas penutup di akhir umur proyek. Kedua, arus kas terminal di tahun kelima, yang sering dilupakan: mesin dijual lima ratus juta tetapi karena nilai bukunya nol seluruhnya kena pajak, sehingga nilai sisa bersihnya hanya tiga ratus sembilan puluh juta; ditambah pemulihan modal kerja enam ratus juta yang kembali penuh, arus kas terminal jadi sembilan ratus sembilan puluh juta. Gabungkan ketiga bagian: profil arus kas minus lima koma enam miliar di awal, satu koma enam dua empat miliar setiap tahun dari tahun satu sampai empat, dan dua koma enam satu empat miliar di tahun kelima — itulah yang kita diskon sebentar lagi untuk NPV dan PI.

Bagian 3 dari 4

Required Rate of Return (RRR)

Tingkat diskonto bukan sekadar angka yang diberikan — ia hurdle yang mencerminkan risiko proyek. Dari mana ia datang, dan kapan kita menyesuaikannya?

Hurdle · Risiko · WACC sebagai titik awal

RRR = Hurdle yang Disesuaikan Risiko

Logika dasar: makin berisiko arus kas masa depan, makin tinggi imbal hasil yang adil dituntut — sehingga hurdle-nya makin tinggi dan arus kas didiskon makin tajam.

Prinsip

RRR = imbal hasil minimum yang membuat investor rela menanggung risiko proyek. Risiko ↑ → RRR ↑ → NPV ↓ (lebih sulit lolos).

Titik Awal = WACC

Untuk proyek dengan risiko setara rata-rata perusahaan, RRR ≈ WACC. Untuk proyek di atas/di bawah rata-rata, RRR disesuaikan.

RRR ≈ risk-free + premi risiko proyek · risk-free ≈ yield SUN 10thn (~6,8%)

Aturan keputusan semua alat memakai RRR: NPV pakai RRR sebagai diskonto · IRR dibandingkan dengan RRR · PI memakai RRR untuk men-PV-kan arus kas masuk.

Inti dari required rate of return sebenarnya satu kalimat: makin berisiko arus kas yang dijanjikan sebuah proyek, makin tinggi imbal hasil yang adil dituntut investor sebelum mau menaruh uangnya. Karena itu RRR berfungsi sebagai rintangan — proyek baru layak kalau imbal hasilnya melampaui rintangan ini. Dua istilah penting: premi risiko atau risk premium adalah tambahan imbal hasil di atas aset bebas risiko sebagai kompensasi menanggung ketidakpastian, dan risk-free rate adalah imbal hasil aset bebas risiko, yang di Indonesia kita proksikan dengan yield Surat Utang Negara sepuluh tahun. Dari mana angka RRR? Titik awal yang masuk akal adalah WACC perusahaan, yaitu biaya rata-rata dana yang sudah Anda pelajari di MK I Pertemuan 10 dan 11; untuk proyek yang risikonya kira-kira setara rata-rata bisnis perusahaan, RRR bisa kita samakan dengan WACC. Tetapi untuk proyek yang lebih berisiko — misalnya masuk lini bisnis baru — kita menaikkan hurdle-nya di atas WACC, dan untuk proyek yang nyaris pasti seperti penggantian mesin rutin, kita bisa menurunkannya. Secara intuitif, RRR bisa dibaca sebagai imbal bebas risiko — proksinya yield SUN sepuluh tahun yang sekitar enam koma delapan persen, dengan catatan harus diverifikasi saat dipakai karena angka pasar bergerak — ditambah premi risiko yang sepadan dengan ketidakpastian proyek.

RRR vs WACC — Jangan Pakai Satu Angka untuk Semua Proyek

Memakai WACC tunggal untuk semua proyek bisa menerima proyek berisiko yang buruk dan menolak proyek aman yang baik.

Jenis proyek	Risiko	RRR adil
Penggantian mesin rutin	di bawah rata-rata	< WACC
Ekspansi lini sejenis	≈ rata-rata	≈ WACC
Masuk bisnis/pasar baru	di atas rata-rata	> WACC

Ini slide yang membedakan analis matang dari pemula, jadi simak baik-baik. Banyak perusahaan terjebak memakai satu angka WACC untuk menilai semua proyek, dan itu berbahaya. Istilah yang relevan di sini: divisional atau project hurdle adalah hurdle yang dibedakan per divisi atau per proyek sesuai risikonya. Bayangkan WACC perusahaan dua belas persen: kalau Anda menilai proyek masuk pasar baru yang sangat berisiko — misalnya bank konvensional seperti BBNI masuk ke bisnis bank digital — juga dengan dua belas persen, Anda memberi proyek itu hurdle yang terlalu rendah, sehingga proyek buruk bisa lolos dan menghancurkan nilai. Sebaliknya, kalau Anda menilai proyek penggantian mesin yang nyaris pasti juga dengan dua belas persen, Anda memberi hurdle yang terlalu tinggi, sehingga proyek bagus yang aman justru ditolak. Lihat grafiknya: garis RRR yang adil itu miring naik mengikuti risiko, sementara WACC tunggal datar; di mana keduanya tidak berpotongan, di situlah keputusan menjadi keliru. Maka aturan praktisnya: pakai WACC sebagai titik awal, lalu sesuaikan ke atas untuk proyek lebih berisiko dan ke bawah untuk proyek lebih aman.

Studi Kasus: RRR untuk Ekspansi Lini Produksi (proyek HDN-1)

Proyek ekspansi tadi sedikit lebih berisiko dari rata-rata bisnis emiten. Misalkan WACC emiten ~12%. Berapa RRR yang adil?

Pertimbangan

Ekspansi lini baru → permintaan belum teruji, kompetisi bisa berubah → risiko di atas rata-rata bisnis lama. Maka hurdle dinaikkan dari WACC.

Keputusan RRR

13%

WACC ~12% + premi proyek ~1% → RRR = 13% (ilustrasi). Inilah tingkat diskonto yang kita pakai di NPV & PI proyek ekspansi.

RRR = 13% berarti: proyek ini baru layak kalau imbal hasilnya melampaui 13%. Angka premi 1% di sini ilustratif — di praktik ditetapkan lewat data sektor & kebijakan perusahaan.

Mari kita terapkan logika RRR pada proyek ekspansi yang tadi kita bangun arus kasnya. Pertanyaannya: berapa hurdle yang adil untuk proyek ini? Pertama, kita timbang risikonya: ini ekspansi lini produksi baru, sehingga permintaannya belum sepenuhnya teruji dan persaingannya bisa berubah — artinya risikonya sedikit di atas rata-rata bisnis emiten yang sudah mapan. Karena itu, kita tidak memakai WACC apa adanya; kita naikkan sedikit. Misalkan WACC emiten sekitar dua belas persen, kita tambah premi proyek sekitar satu persen, sehingga RRR yang kita pakai tiga belas persen. Saya tegaskan dua kali, angka premi satu persen ini ilustratif untuk pengajaran; di praktik nyata besarnya ditetapkan lewat data risiko sektor dan kebijakan internal perusahaan — yang penting Anda paham prinsipnya: proyek lebih berisiko, hurdle lebih tinggi. Angka tiga belas persen ini akan kita pakai persis di perhitungan NPV dan PI di Bagian 4, jadi catat baik-baik.

Bagian 4 dari 4

NPV & Profitability Index

Hitung NPV proyek dengan RRR, lalu kenalkan Profitability Index — alat utama saat dana terbatas — dan rangkai aturan keputusan terpadu.

PI = PV arus kas masuk ÷ Investasi awal

NPV (penegasan) — Sekarang Diskon dengan RRR

NPV = −CF₀ + Σ [ CFₜ ÷ (1 + RRR)ᵗ ] untuk t = 1 … n

Komponen

CF₀ = investasi awal (keluar t=0). CFₜ = arus kas bersih tahun ke-t (dari HDN-1a). RRR = tingkat diskonto berbasis risiko (di sini 13%). n = umur proyek.

Aturan Keputusan

NPV > 0 → TERIMA (proyek menambah nilai di atas RRR). NPV < 0 → TOLAK. NPV = 0 → indiferen.

Bedanya dari MK I hanya satu: tingkat diskonto sekarang RRR yang Anda tetapkan, bukan WACC yang diberikan. Logika & aturannya identik.

Rumus NPV ini persis sama dengan yang Anda pelajari di MK I Pertemuan 13, jadi tidak ada yang baru di sini kecuali satu hal penting: tingkat diskontonya sekarang adalah RRR yang Anda tetapkan sendiri sesuai risiko, bukan WACC yang disodorkan di soal. Bacalah simbolnya: CF nol adalah investasi awal yang keluar hari ini sehingga negatif, CF-t adalah arus kas bersih tiap tahun yang sudah Anda bangun di HDN-1a, RRR adalah hurdle tiga belas persen yang kita tetapkan di Bagian 3, dan n adalah umur proyek lima tahun. Aturannya tegas: kalau NPV positif, terima karena proyek menciptakan nilai di atas imbal hasil yang dituntut; kalau negatif, tolak; kalau tepat nol, secara teori indiferen meskipun di praktik biasanya ditolak karena tak memberi margin. Yang ingin saya tekankan: kerangka berpikirnya sama persis dengan MK I, tetapi dengan mengganti diskonto menjadi RRR, keputusan Anda kini sudah memperhitungkan risiko proyek secara adil. Mari kita buktikan dengan angka di slide berikutnya.

Hitung dari Nol — HDN-1b: NPV Proyek Ekspansi (RRR = 13%)

Diskon profil arus kas dari HDN-1a dengan RRR 13%, lalu jumlahkan (juta rupiah).

Tahun	Arus Kas	Faktor 1/(1,13)ᵗ	PV
0	(5.600)	1,000000	(5.600,00)
1	1.624	0,884956	1.437,17
2	1.624	0,783147	1.271,83
3	1.624	0,693050	1.125,51
4	1.624	0,613319	996,03
5	2.614	0,542760	1.418,77
NPV		Σ PV	+649,32

NPV Proyek

+Rp 649,3 jt

NPV > 0 → TERIMA

PV arus kas masuk = Rp 6.249,32 jt; dikurangi investasi Rp 5.600 jt → NPV = +Rp 649,32 juta. Proyek diterima pada RRR 13%.

Sekarang kita diskon arus kas proyek ekspansi yang tadi kita bangun, memakai RRR tiga belas persen, bukan WACC dua belas persen — ini bedanya dengan MK I. Istilah faktor diskonto atau discount factor adalah pengali satu dibagi satu plus RRR pangkat tahun, yang mengubah satu rupiah tahun-t menjadi nilai hari ini. Kolom faktor diskonto adalah satu dibagi satu koma satu tiga pangkat tahun; di tahun pertama nilainya nol koma delapan delapan lima, dan makin jauh tahunnya makin kecil. Kalikan arus kas tiap tahun dengan faktornya: satu koma enam dua empat miliar di tahun pertama bernilai sekitar satu koma empat tiga miliar hari ini, dan seterusnya; perhatikan tahun kelima nilainya naik lagi karena ada tambahan arus kas terminal. Jumlahkan seluruh nilai sekarang dari tahun satu sampai lima — totalnya enam koma dua lima miliar — lalu kurangi investasi awal lima koma enam miliar, dan kita dapat NPV positif sebesar enam ratus empat puluh sembilan juta rupiah. Karena NPV positif, proyek diterima; dan karena kita memakai RRR tiga belas persen yang sudah disesuaikan risiko, keputusan ini lebih dapat dipercaya daripada sekadar memakai WACC apa adanya.

Profitability Index (PI) — Nilai per Rupiah Investasi

PI mengukur berapa rupiah nilai sekarang yang dihasilkan per satu rupiah investasi awal. Ia "menormalkan" NPV terhadap ukuran proyek.

PI = PV arus kas masuk (t=1..n) ÷ |Investasi awal|

PI = 1 + (NPV ÷ Investasi awal)

PI	NPV setara	Keputusan
PI > 1	NPV > 0	TERIMA
PI = 1	NPV = 0	indiferen
PI < 1	NPV < 0	TOLAK

PI > 1 ⇔ NPV > 0 — keduanya identik untuk keputusan terima/tolak satu proyek. PI baru memberi nilai tambah saat memeringkat proyek dengan dana terbatas (slide berikut).

Profitability Index adalah alat baru di pertemuan ini, dan cara paling mudah memahaminya: PI menjawab pertanyaan "berapa rupiah nilai sekarang yang saya dapat untuk setiap satu rupiah yang saya investasikan?". PI atau indeks profitabilitas adalah rasio PV arus kas masuk terhadap investasi awal, dan kata identitas berarti kesetaraan yang selalu benar secara aljabar. Kalau PI sama dengan satu koma dua, artinya setiap rupiah investasi menghasilkan satu koma dua rupiah nilai sekarang — ada kelebihan dua puluh sen, dan kelebihan itulah penciptaan nilai. Ada satu hubungan penting yang harus Anda hafal: PI lebih besar dari satu itu sama persis dengan NPV positif, karena PI hanyalah NPV yang dinyatakan sebagai rasio terhadap investasi — itu sebabnya formula keduanya, PI sama dengan satu ditambah NPV dibagi investasi, selalu benar. Maka untuk memutuskan terima atau tolak satu proyek, PI dan NPV tidak pernah berbeda. Lalu kapan PI berguna? Justru ketika Anda harus memeringkat beberapa proyek dan uang Anda tidak cukup untuk semuanya — di situ PI, karena ia mengukur nilai per rupiah, sering mengalahkan NPV mentah, dan itu yang kita buktikan di slide berikutnya.

Hitung dari Nol — HDN-1c: PI Proyek Ekspansi

Pakai angka HDN-1b: PV arus kas masuk dan investasi awal sudah kita punya. Tinggal dibagi.

Langkah	Perhitungan	Nilai
PV arus kas masuk (t=1..5)	1.437,17 + 1.271,83 + 1.125,51 + 996,03 + 1.418,77	Rp 6.249,32 jt
Investasi awal	(dari t=0)	Rp 5.600 jt
PI (cara 1)	6.249,32 ÷ 5.600	1,1159
PI (cara 2 — cek)	1 + (649,32 ÷ 5.600)	1,1159 ✓

Profitability Index

1,12

PI > 1 → TERIMA

Setiap Rp 1 investasi menghasilkan ~Rp 1,12 nilai sekarang → kelebihan ~12 sen per rupiah. PI > 1, konsisten dengan NPV > 0 → TERIMA.

Setelah menghitung NPV, menghitung PI hanya soal membagi, karena bahan-bahannya sudah ada. Pembilangnya adalah nilai sekarang seluruh arus kas masuk dari tahun satu sampai lima, yaitu enam koma dua lima miliar yang sudah kita jumlah di HDN-1b. Penyebutnya adalah investasi awal lima koma enam miliar. Bagi keduanya, dan kita dapat PI sekitar satu koma satu dua. Artinya, setiap satu rupiah yang ditanam di proyek ini menghasilkan sekitar satu rupiah dua belas sen dalam nilai sekarang — ada kelebihan dua belas sen per rupiah, dan itulah nilai yang diciptakan. Perhatikan saya juga menghitungnya lewat cara kedua, satu ditambah NPV dibagi investasi, dan hasilnya sama persis satu koma satu dua; ini bukan kebetulan, melainkan karena PI dan NPV memang dua cara menyatakan hal yang sama. Saya sengaja tunjukkan dua cara ini agar Anda punya alat verifikasi silang: kalau kedua cara memberi angka berbeda, berarti ada salah hitung di salah satu langkah. Karena PI lebih dari satu, keputusannya terima — konsisten dengan NPV positif tadi.

Coba Sendiri: Geser RRR, Lihat NPV & PI Proyek Bergerak

Geser tingkat RRR (hurdle rate) proyek dan amati bagaimana NPV serta PI naik-turun, sampai ke titik keduanya menolak proyek.

Kapan PI Mengalahkan NPV: Dana Terbatas (Capital Rationing)

Saat anggaran modal tidak cukup untuk semua proyek layak, tujuan berubah: bukan "pilih NPV terbesar", tetapi "maksimumkan total NPV per rupiah anggaran".

Tanpa Kendala

Ambil semua proyek ber-NPV positif. PI dan NPV sepakat. Tak ada masalah pemeringkatan.

Dengan Kendala Anggaran

Tak semua proyek bisa didanai. Peringkat dengan PI (nilai per rupiah), lalu ambil dari PI tertinggi sampai anggaran habis → total NPV portofolio cenderung lebih tinggi.

Jebakan: memilih proyek ber-NPV absolut terbesar lebih dulu bisa menghabiskan anggaran pada satu proyek "rakus", menyisakan dana yang tak cukup untuk proyek-proyek efisien. PI mencegah ini.

Inilah alasan utama mengapa kita repot-repot belajar PI, padahal untuk satu proyek ia setara dengan NPV. Di dunia nyata, perusahaan hampir selalu punya lebih banyak proyek bagus daripada uang untuk mendanainya; inilah yang disebut capital rationing, penjatahan modal — anggaran investasi dibatasi sehingga tak semua proyek layak bisa diambil. Total NPV portofolio berarti jumlah NPV dari kombinasi proyek yang dipilih. Dalam situasi ini, tujuan Anda bergeser: bukan lagi sekadar mencari proyek dengan NPV terbesar, melainkan menyusun kombinasi proyek yang memberi total NPV tertinggi dalam batas anggaran. Di sinilah PI bersinar, karena ia mengukur nilai per rupiah investasi — Anda urutkan proyek dari PI tertinggi, lalu ambil satu per satu sampai anggaran habis. Hati-hati pada jebakan klasik: kalau Anda asal pilih proyek dengan NPV absolut terbesar lebih dulu, sebuah proyek "rakus" yang butuh banyak modal bisa menghabiskan anggaran Anda dan menyisakan sisa yang tak cukup untuk proyek-proyek kecil yang sebenarnya lebih efisien — dan kita buktikan jebakan ini dengan angka di slide berikutnya.

Hitung dari Nol — HDN-2: Pilih Proyek dengan PI (Anggaran Rp 3.500 jt)

Tiga proyek independen A, B, C. Anggaran modal hanya Rp 3.500 jt (juta rupiah). PV arus kas masuk sudah didiskon di RRR. Mana yang dipilih?

Proyek	Investasi	PV masuk	NPV	PI
A	2.000	2.600	+600	1,30
B	1.500	2.100	+600	1,40
C	3.000	3.600	+600	1,20
Peringkat PI				B > A > C

Ketiga proyek punya NPV sama (+600) → peringkat NPV mentah ambigu. PI memberi urutan jelas: B (1,40) > A (1,30) > C (1,20).

Greedy per PI dalam anggaran Rp 3.500: ambil B (1.500) lalu A (2.000) → tepat habis 3.500. Total NPV = +1.200. Bandingkan jika ambil C dulu (3.000): sisa 500 tak cukup → total NPV hanya +600. PI menang.

Sekarang kita buktikan kekuatan PI dengan kasus yang sengaja saya rancang agar jelas. Dua istilah dulu: proyek independen adalah proyek yang bisa diterima atau ditolak tanpa memengaruhi yang lain, dan greedy adalah strategi memilih berurutan dari peringkat tertinggi sampai sumber daya habis. Ada tiga proyek independen — A, B, dan C — dan menariknya ketiganya punya NPV yang sama persis, yaitu enam ratus juta. Kalau Anda hanya melihat NPV, Anda bingung memilih karena ketiganya tampak sama bagus; di sinilah PI menyelamatkan. Hitung PI masing-masing: B paling tinggi dengan satu koma empat, lalu A satu koma tiga, lalu C satu koma dua. Sekarang masalahnya anggaran Anda hanya tiga koma lima miliar, tidak cukup untuk ketiganya. Ikuti peringkat PI: ambil B yang butuh satu koma lima miliar, lalu A yang butuh dua miliar — total tepat tiga koma lima miliar, anggaran habis pas, dan total NPV yang Anda raih satu koma dua miliar. Bandingkan kalau Anda tergoda mengambil C lebih dulu karena ukurannya besar: C menghabiskan tiga miliar, menyisakan lima ratus juta yang tak cukup untuk proyek lain, sehingga total NPV Anda hanya enam ratus juta. Selisihnya enam ratus juta hanya karena salah strategi pemeringkatan — inilah bukti konkret mengapa, saat dana terbatas, PI lebih bijak daripada NPV mentah.

Aturan Keputusan Terpadu: Payback · NPV · PI · IRR

Alat	Ukuran	Aturan	Kapan paling berguna
Payback	tahun balik modal	≤ cutoff	cek likuiditas/risiko kasar; bukan kriteria utama
NPV	rupiah nilai tambah	NPV > 0	kriteria emas — selalu pakai
PI	nilai per rupiah	PI > 1	dana terbatas — peringkat proyek
IRR	persen hasil internal	IRR > RRR	komunikasi ke direksi; awas jebakan skala

Hierarki: NPV memutuskan terima/tolak & memilih saat mutually exclusive. PI memilih saat anggaran terbatas. IRR/Payback = pelengkap komunikasi, bukan pengambil keputusan utama.

Sebelum menutup, mari kita rangkai keempat alat menjadi satu aturan keputusan yang utuh, supaya Anda tidak bingung kapan memakai yang mana. Istilah mutually exclusive berarti saling meniadakan — hanya boleh pilih satu proyek dari kelompok, konsep yang sudah kita bahas di MK I Pertemuan 13. NPV adalah kriteria emas — ia selalu Anda hitung, dan ia yang memutuskan terima atau tolak, serta memilih ketika dua proyek saling meniadakan: pilih NPV tertinggi yang positif. PI Anda keluarkan ketika anggaran terbatas dan Anda harus memeringkat banyak proyek; ia memberi nilai per rupiah investasi sehingga portofolio Anda optimal. IRR berguna untuk komunikasi karena dinyatakan dalam persen — direksi suka mendengar "proyek ini menghasilkan dua puluh persen" — tetapi ingat jebakan skala dan pola arus kasnya dari MK I, jangan jadikan ia pengambil keputusan utama. Payback hanya pelengkap untuk merasakan seberapa cepat modal kembali dan seberapa berisiko proyek secara likuiditas, tetapi ia bukan kriteria nilai. Pegang hierarki ini: NPV memimpin, PI untuk dana terbatas, IRR dan Payback hanya pendukung.

Lima Jebakan yang Sering Bikin Salah (Level Lanjutan)

1. RRR seragam untuk semua proyek — proyek berisiko butuh hurdle lebih tinggi; WACC tunggal menyesatkan. (baru di MK II)

2. Lupa pajak atas nilai sisa — jika harga jual > nilai buku, selisihnya kena pajak; tulis nilai sisa bersih.

3. Lupa pemulihan modal kerja di tahun terakhir — arus kas terminal jadi terlalu kecil.

4. Pakai NPV absolut saat dana terbatas — sebaiknya peringkat dengan PI agar total NPV optimal. (baru di MK II)

5. Salah mulai dari laba bersih (bukan EBIT) → laba bersih sudah memuat penghematan pajak dari bunga, padahal manfaat utang sudah ditangkap di RRR → perisai pajak bunga terhitung ganda. Mulai dari EBIT.

Saya kumpulkan lima jebakan yang paling sering menjerat mahasiswa di soal penilaian investasi tingkat lanjut, dan beberapa di antaranya baru muncul di MK II. Pertama, memakai satu RRR untuk semua proyek — ini kesalahan konsep terbesar yang sudah kita bongkar di Bagian 3; proyek lebih berisiko wajib hurdle lebih tinggi. Kedua dan ketiga berkaitan dengan arus kas terminal: banyak yang lupa bahwa keuntungan menjual aset kena pajak, dan banyak juga yang lupa menarik kembali modal kerja di tahun terakhir — keduanya membuat arus kas penutup salah dan biasanya terlalu optimis atau terlalu kecil. Keempat, saat dana terbatas, jangan asal pilih NPV terbesar; pakai PI untuk memeringkat agar total nilai portofolio optimal, seperti yang kita buktikan tadi dengan kasus tiga proyek. Kelima, jebakan klasik dari MK I yang masih sering terjadi: memulai arus kas dari laba bersih alih-alih EBIT, sehingga perisai pajak bunga terhitung dua kali — selalu mulai dari EBIT untuk arus kas proyek. Kalau Anda hafal lima jebakan ini, Anda sudah lebih siap daripada kebanyakan analis pemula.

Cheat Sheet Pertemuan 2 — Rumus & Aturan

Konsep	Rumus / Aturan
OCF tahunan	EBIT(1−T) + Depresiasi · T = 22%
Perisai pajak depresiasi	T × Depresiasi
Nilai sisa bersih	S − T × (S − NB)
RRR	risk-free + premi risiko; risiko ↑ → RRR ↑
NPV	−CF₀ + Σ CFₜ/(1+RRR)ᵗ; terima jika > 0
PI	PV masuk ÷ Inv = 1 + NPV/Inv; terima jika > 1
Dana terbatas	peringkat dengan PI (nilai per rupiah)

Angka proyek HDN-1: profil −5.600 / +1.624 ×4 / +2.614; pada RRR 13% → NPV ≈ +Rp 649 jt, PI ≈ 1,12 → TERIMA.

Ini halaman yang saya minta Anda fotokan di kepala sebelum ujian. Untuk arus kas: arus kas operasi tahunan adalah EBIT setelah pajak ditambah depresiasi, dengan pajak badan dua puluh dua persen; perisai pajak depresiasi sama dengan tarif dikali depresiasi; dan nilai sisa harus dibersihkan dari pajak dengan rumus harga jual dikurangi pajak atas selisih jual-buku. Untuk hurdle: RRR adalah imbal bebas risiko ditambah premi risiko, dan ingat prinsipnya — risiko naik, hurdle naik. Untuk keputusan: NPV diskon dengan RRR, terima jika positif; PI adalah nilai per rupiah investasi, terima jika lebih dari satu, dan ia jadi alat peringkat saat dana terbatas. Terakhir, ingat angka kasus utama kita sebagai jangkar: proyek ekspansi dengan profil minus lima koma enam miliar di awal, satu koma enam dua empat miliar tiap tahun, dan dua koma enam satu empat miliar di akhir, pada RRR tiga belas persen menghasilkan NPV sekitar enam ratus empat puluh sembilan juta dan PI sekitar satu koma satu dua — sehingga diterima. Kalau Anda hafal satu tabel ini, Anda pegang seluruh pertemuan hari ini.

Latihan & Diskusi Kelas

Kerjakan berpasangan. Pakai konstanta yang sama: T = 22%. Kita bahas bersama setelah lima menit.

Soal 1 — Nilai Sisa & OCF

Mesin proyek dijual akhir umur Rp 500 jt, nilai buku Rp 0, T = 22%. (a) Berapa arus kas masuk bersih dari penjualan mesin? (b) Jika EBIT Rp 800 jt/th dan depresiasi Rp 1.000 jt/th, berapa OCF tahunannya dan berapa besar perisai pajak depresiasinya?

Soal 2 — PI & Dana Terbatas

Tiga proyek independen ber-NPV sama +600 jt: A (Inv 2.000, PI 1,30), B (Inv 1.500, PI 1,40), C (Inv 3.000, PI 1,20). Anggaran Rp 3.500 jt. Susun peringkat PI, pilih kombinasi optimal, dan hitung total NPV-nya. Mengapa peringkat NPV mentah tidak membantu di sini?

Petunjuk: nilai sisa bersih = S − T × (S − NB); OCF = EBIT(1−T) + Depresiasi; di bawah anggaran, urut dari PI tertinggi sampai dana habis.

Sekarang giliran Anda berhitung, karena materi keuangan hanya menempel kalau dipraktikkan. Soal pertama menguji dua komponen yang paling sering salah: untuk bagian a, ingat nilai sisa bersih sama dengan harga jual dikurangi pajak atas selisih harga jual dan nilai buku — karena nilai buku nol, seluruh lima ratus juta kena pajak dua puluh dua persen, sehingga jawabannya tiga ratus sembilan puluh juta; untuk bagian b, NOPAT adalah delapan ratus dikali nol koma tujuh delapan sama dengan enam ratus dua puluh empat juta, OCF jadi enam ratus dua puluh empat ditambah seribu sama dengan seribu enam ratus dua puluh empat juta, dan perisai pajak depresiasinya dua puluh dua persen dikali seribu sama dengan dua ratus dua puluh juta. Soal kedua menguji inti Profitability Index untuk dana terbatas: peringkat PI-nya B lebih tinggi dari A lebih tinggi dari C, kombinasi optimal di bawah anggaran tiga koma lima miliar adalah ambil B lalu A dengan total NPV satu koma dua miliar, dan peringkat NPV mentah tidak membantu karena ketiga proyek punya NPV sama persis enam ratus juta. Kerjakan dulu sendiri, jangan langsung lihat petunjuk; setelah lima menit kita bahas bersama dan saya minta beberapa pasangan menjelaskan langkahnya di depan.

Penutup & Jembatan ke Pertemuan 3

Yang Sudah Anda Kuasai

Susun arus kas relevan lengkap (perisai pajak, nilai sisa setelah pajak) · tetapkan RRR berbasis risiko · hitung NPV & PI dari nol · pakai PI saat dana terbatas.

Pertemuan Berikutnya

Lanjutan keputusan investasi — alat & situasi lanjut (mis. proyek dengan umur berbeda, risiko & sensitivitas). Bawa kalkulator.

Tugas mandiri: ulangi HDN-1 dengan RRR berbeda (mis. 10% dan 16%), amati bagaimana NPV & PI berubah — dan pada RRR berapa NPV menyentuh nol (itulah IRR proyek, jembatan ke pembahasan lanjut).

Mari kita tutup dengan menengok kembali perjalanan hari ini. Anda mulai dengan rekap cepat MK I, lalu naik level: menyusun arus kas yang lebih kaya dengan perisai pajak dan nilai sisa setelah pajak, menetapkan RRR sebagai hurdle berbasis risiko, menghitung NPV dan Profitability Index dari nol, dan memakai PI untuk memilih proyek saat anggaran terbatas. Tiga hal yang benar-benar baru dibanding MK I — RRR berbasis risiko, arus kas yang lebih teliti, dan PI untuk dana terbatas — itulah inti pertemuan ini, dan ketiganya membuat keputusan investasi Anda jauh lebih dekat ke praktik nyata. Untuk pekerjaan rumah, saya minta Anda mengulang kasus proyek ekspansi tadi tetapi dengan RRR yang berbeda, misalnya sepuluh persen dan enam belas persen, lalu amati bagaimana NPV dan PI bergerak; cari pula pada RRR berapa NPV-nya tepat menyentuh nol, karena itulah IRR proyek yang akan menyambungkan kita ke pembahasan lanjutan. Bawa kalkulator di pertemuan berikutnya, karena kita akan terus berhitung. Sampai jumpa minggu depan, dan jangan ragu menemui saya kalau ada bagian hari ini yang masih mengganjal.

📖 Baca juga: Npv Vs Irr — penjelasan mendalam dan contoh numerik.